Itapema fecha 2025 como 2º m² mais caro do Brasil e expansão sai da Meia Praia
FipeZAP coloca Itapema atrás apenas de Balneário Camboriú no ranking nacional. Morretes e Tabuleiro dos Oliveiras viram fronteiras de valorização, com projetos de 130-220% de delta nos últimos ciclos.
Por Douglas Rafael Rinckus
Itapema fechou 2025 com o segundo metro quadrado mais caro do Brasil no ranking FipeZAP, em R$ 14.843/m², atrás apenas de Balneário Camboriú (R$ 14.906/m²) e à frente de Vitória, Itajaí e Florianópolis. Mais relevante que o número absoluto é a expansão geográfica do mercado: a cidade saiu da concentração histórica em Meia Praia e passou a verticalizar Centro, Morretes e Tabuleiro dos Oliveiras.
Os números que importam
- +41,5% de valorização nos últimos 5 anos (FipeZap)
- +14,2% a.a. na Meia Praia (FipeZAP dez/2025)
- +220% desde 2018 no Villeneuve Residenziale (Neoprime), entregue em 2024 totalmente comercializado no Tabuleiro
- +131% desde 2021 no Residencial Vancouver (Neoprime), entrega prevista 2027 em Morretes
O que mudou na geografia do mercado
A revisão recente do Plano Diretor — com extinção do “Índice K” e ampliação da outorga onerosa para a Zona 3 — destravou novos lançamentos fora da orla. Resultado: as três frentes de expansão que tracei acima passaram a competir pelo mesmo investidor que antes só olhava para a Meia Praia.
Meia Praia
Endereço consolidado. Liquidez total, ticket alto, valorização forte mas mais previsível. É o trade de estabilidade.
Morretes
Fronteira sul. Lotes amplos, mais áreas verdes, ticket entre R$ 10-15 mil/m². É o trade de multiplicação clássico — entrar na planta, sair na entrega.
Tabuleiro dos Oliveiras
Residencial arborizado, com projetos como o Tenet Art Home District (ZAH, arquitetura Greg Bousquet) ancorando o ciclo atual. Trade de multiplicação com qualidade de vida.
Locação anual: a outra ponta do mesmo movimento
Quando o mercado verticaliza assim, a oferta de locação anual acompanha — com defasagem de 12-24 meses depois das entregas. Em 2026 já vemos:
- Apto 2 dorm. mobiliado na Meia Praia: R$ 3.300–4.200/mês
- Apto 2-3 suítes (100-134 m²): R$ 4.200–6.500/mês
- Alto padrão (3 suítes mobiliado): R$ 7.500–9.000/mês
Tabela completa em valores de aluguel anual por bairro · 2026 e imóveis disponíveis em aluguéis anuais em Itapema.
Leitura da curadoria
Itapema deixou de ser “alternativa a BC” e virou mercado próprio, com camadas. A escolha do bairro define o produto:
- Liquidez → Meia Praia
- Valorização → Morretes ou Tabuleiro
- Custo-benefício → Centro
- Renda anual estável → qualquer um dos quatro, dependendo do perfil de demanda local
Quem entra hoje compra no patamar atual com pipeline ainda em formação. Em 3 anos, com mais entregas concluídas e infraestrutura amadurecida, o que hoje é “fronteira” terá liquidez de bairro consolidado.
Fontes: FipeZAP dez/2025, dados da Neoprime Empreendimentos, IBGE e leitura própria de mesa com incorporadoras locais.
Tags: #itapema · #meia-praia · #morretes · #tabuleiro · #valorizacao · #fipezap
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